Как сдать в аренду нежилое помещение самому себе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать в аренду нежилое помещение самому себе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.

Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

Можно ли совмещать самозанятость и ИП?

Совмещение самозанятости и индивидуального предпринимательства является законно и доступно для предпринимателей. При этом, есть несколько важных вопросов, которые следует учесть.

Какие налоги необходимо заплатить при совмещении?

• Самозанятые граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 4%. Он взимается со всех доходов, полученных от самозанятости.
• ИП уплачивают налоги согласно своему кодексу, в том числе, НДФЛ и НДС.

Какие условия предусмотрены законом для использования нежилого помещения в деятельности самозанятых предпринимателей?

• Нежилое помещение может быть использовано для самозанятости при условии его аренды или собственности.
• Для передачи помещения в субаренду требуется наличие письменного согласия арендодателя.
• В случае, если помещение предназначено для использования в коммерческих целях, его передача в субаренду допускается по согласованию с арендодателем.

Кто может сдавать нежилое помещение в аренду?

Нежилое помещение может сдавать в аренду любое юридическое или физическое лицо, у которого есть право собственности на данное помещение или право на его субаренду.

Арендная плата: железное правило — указываем процент от товарооборота

Арендная ставка должна находиться в прямой зависимости от товарооборота ритейлера. Никогда нельзя привязываться только к «твердой» ставке — лучше прописать в договоре, что арендный платеж не должен быть меньше определенного процента от оборота арендатора.

Почти все арендаторы на такие условия идут, особенно продуктовые сети. В среднем продуктовые магазины в Москве в сутки торгуют на 450-650 тыс. рублей, и их финансовые модели позволяют делать арендные платежи в 4-6% от товарооборота. В таком случае они остаются в рамках допустимой конверсии.

Под конверсией понимается доля аренды в товарообороте магазина — в среднем она составляет 5-6% и ни в коем случае не должна превышать 10%.

Например, если оборот ритейлера 20 млн рублей в месяц, то он не станет платить за аренду больше 2 млн рублей ежемесячно, даже в самой хорошей локации. Но практика показывает, что при таких условиях арендный платеж, скорее всего, не превысит 1 млн 300 — 1 млн 500 тыс. рублей в месяц.

Сетевые ритейлеры активно против того, чтобы арендный платеж рассчитывался исходя из процента от товарооборота, и так или иначе стараются снизить его в переговорах с собственником помещений. У жестких дискаунтеров это получается: например, по нашим данным, сеть «Чижик» на региональных рынках платит арендодателям не более полутора процентов от товарооборота. «Пятерочка» и «Дикси» — 5-6%, а «Магнолия» — 7%.

Выход из сделки: условия нужно оговорить заранее, иначе без боли с арендатором не расстаться

Арендодатель очень слабо защищен от внезапного ухода арендатора. Бизнес «не пошел» — и ритейлер съезжает. А может и обанкротить свое ООО перед уходом, чтобы никаких концов на нашлось.

Специфика российского арендного бизнеса в том, что у арендаторов намного больше выбор помещений и шансов найти более выгодные для себя условия аренды, чем, например, на европейском рынке.

С другой стороны, арендодателю сложно «выгнать» не устраивающего его ритейлера, особенно крупную продуктовую сеть.

Нельзя просто уведомить арендатора о выезде за три месяца, не заплатив при этом штрафы, если арендатор не нарушает существенные условия аренды. А их не так много: исправно вносить арендные платежи, платить за коммунальные услуги и использовать помещение целевым образом.

Условия выхода из договора аренды нужно прописывать заранее. Например, указать, что арендодатель имеет право предупредить арендатора о выезде за X месяцев и уплатить штраф в размере сметы за строительно-монтажные работы.

Нужно учесть, что эта сумма будет меняться год от года, чтобы стоимость ремонта оставалась актуальной. Зато арендодатель получает таким образом возможность выйти из договора с относительно небольшими затратами.

Как зарегистрировать бизнес по сдаче площади в аренду

Существует три способа оформить бизнес по сдаче нежилого помещения в аренду:

1. Не регистрировать и получать деньги как физическое лицо, отчисляя с дохода налог 13 %. По российскому законодательству статус ИП не требуется для сдачи помещений в аренду — при условии, что такая деятельность не является предпринимательской. На деле это значит, что владелец помещения сдает его эпизодически, на недолгий срок и получает доход нерегулярно. Если заработок на аренде налоговая признает предпринимательством, а бизнес не будет зарегистрирован, собственнику площади придется заплатить НДФЛ, НДС и штрафы за незаконную деятельность.

2. Получить статус ИП и работать по упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом «Доходы». Вариант подходит тем, кто вписывается в установленные режимом лимиты по годовому доходу. Если он составляет до 164,4 млн рублей, предприниматель отчисляет 6 % налогов, если доходит до 219,2 млн — 8 %.

3. Зарегистрироваться как ИП и работать на патенте. Стоимость патента фиксированная, и рассчитывается на базе возможных доходов. Патент покупают раз в год, получая право на определенную деятельность. Лимит годового дохода при работе на ПСН — 60 млн рублей, численность сотрудников не может превышать 15 человек.

Составление и регистрация договора аренды

В договоре аренды указывают:

1. Стороны договора. Прописывают полное наименование организаций, аббревиатуры расшифровываются. ИП или физическое лицо указывает паспортные данные.

2. Предмет договора. Вносят характеристики сдаваемого в аренду помещения в соответствии с его планом, местонахождение, номер кадастрового паспорта, сведения о владельце.

3. Порядок перехода. Подкрепляют актом приема-передачи, в котором описано состояние помещения, наличие оборудования.

4. Сроки действия договора.

5. Права и обязанности сторон.

6. Реквизиты и подписи сторон.

❗️ Внимание
Если необходимо регистрировать договор в Росреестре, то документы в его территориальное подразделение или МФЦ подает либо владелец помещения, либо арендатор.

В пакет входит:

• 3 экземпляра договора;

• акт приема-передачи;

• паспорта сторон;

• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;

• выписка ГКН;

• для юридических лиц — учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, письмо из Росстата;

• приказ о назначении директора;

• квитанция об уплате госпошлины.

Самозанятые арендодатели. Опасно ли «светиться»?

Какие налоги платят самозанятые, если они сдают жилье в аренду? Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости?

Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%? И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.

Налог при сдаче в аренду

Раньше с доходов от сдачи в аренду нужно было отдавать стандартные 13% (НДФЛ). Но с 2019 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).

если вы сдаете в аренду жилплощадь физическому лицу, то заплатить в бюджет надо будет лишь 4% от дохода, а если организации или предпринимателю — 6%.

Воспользоваться новым налогом пока могут только жители четырех регионов – Москвы, Подмосковья, Калужской области и Татарстана. Именно в них проводится эксперимент по установлению нового спецрежима «Налог на профессиональный доход». Однако на днях стало известно, что Минфин планирует с 2020 года ввести профессиональный налог и в остальных регионах страны.

Характеристики здания, в котором находится помещение.

Арендатор, особенно если ему приходится осматривать десятки объявлений, не всегда может понять, в каком именно здании находится помещение. Для некоторых видов бизнеса характеристики здания могут оказаться принципиальными.

Например, в жилых домах нельзя размещать магазины, торгующие горюче-смазочными материалами. Некоторые рестораны, типа Макдональдса, которые фактически являются не ресторанами, а производствами также не могут размещаться в жилых домах.

Следующая информация может вам пригодится для презентации помещения потенциальному арендатору:

1. Функциональное назначение здания.
2. Наличие зоны погрузки и выгрузки и время ее использования.
3. Количество этажей в здании.
4. Количество лифтов из них пассажирских и грузовых.
5. Система безопасности и допуска здания.
6. Наличие общей рецепции.
7. Наличие общей противопожарной сигнализации и системы пожаротушения.
8. Наличие централизованной системы воздухообмена и кондиционирования.
9. Наличие в здании столовой.
10. Наличие паркинга.

Составление рекламного объявления.

О том, как составлять эффективное рекламное объявление, написано множество работ. Существует куча техник и инструментов, которые призваны «цеплять» покупателя и подталкивать его к покупке. Мы пробовали разные их них, миксовали, модернизировали и в итоге остановились на двух из них. Точнее на одной, а вторую технику мы разработали сами.

Первая из них, широко известная в маркетинговых кругах, называется AIDA. Об этой технике можно почитать тут:

Формула (модель) AIDA в маркетинге и продаже недвижимости: инструкция по применению.

Вторую мы разработали сами после итогам работы по продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости и называется ПИКАДОР. Цель пикадор — бить точно в цель. Так и наша техника рекламы и продвижения объектов недвижимости работает на скорейшее заключение сделки и рассказывает помимо прочего о том, как сдать помещение в аренду. Если вы хотите узнать, как сдать помещение в аренду быстро, то прочитайте нашу статью, в которой описывается использование техники ПИКАДОР.

Эффективное объявление о продаже недвижимости в интернете. Формула ПИКАДОР: инструкция + секрет маркетолога.

В данной статье я не буду пересказывать эти две статьи. Отмечу только, что для эффективной продажи или сдачи в аренду помещений крайне важны качественные фотографии. Фотографии должны ярко выделять те характеристики помещений, которые вы считаете, могут заинтересовать потенциального арендатора. Например, интенсивный пешеходный поток (много людей), широкие рекламные возможности (остекление в пол) и т.д.

Уверен, что использование этих инструментов позволит сдавать помещения в аренду гораздо быстрее.

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

1. На УСН:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

1. На ЕНВД:

• вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
• исчислять, уплачивать и декларировать налог.

В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Похожие записи:

• Гражданство России для Молдован в 2024 году
• Губернаторские выплаты за второго ребенка в Краснодарском крае в 2024 году
• Компенсация отпуска при увольнении НДФЛ в 2024 году