Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.

Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:

• расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
• снос несущих стен и колонн;
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
• изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
• объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
• устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
• устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
• устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Согласование перепланировки по новому закону 2024

Для достижения этой цели необходимо подготовить следующие документы:

• 1. Заявление — официальный запрос, направляемый в Жилинспекцию, в котором указывается намерение провести перепланировку помещения.
• 2. Протокол общего собрания собственников помещений — документ, подтверждающий согласие всех собственников жилых и нежилых помещений на перепланировку. Особенно важно это в случае, если планируется присоединение части общих помещений в доме.
• 3. Паспорта всех владельцев помещения и свидетельства о рождении для несовершеннолетних — для подтверждения личности и документального подтверждения права на собственность.
• 4. Согласие владельцев на перепланировку, заверенное нотариусом — документ, подтверждающий согласие всех собственников на проведение перепланировки помещения.
• 5. Документ, подтверждающий право собственности на объект — например, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации собственности и т.д.
• 6. Технический паспорт квартиры — документ, содержащий описание и основные технические характеристики помещения.
• 7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры — документ, необходимый в случае, если дом или помещение являются объектом культурного наследия. Он подтверждает допустимость проведения перепланировки.

Как сделать законную перепланировку в квартире и не получить штраф в 2024 году?

Вас интересует ответ на вопрос – “как сделать перепланировку в квартире по закону и получить разрешающие документы в 2024 году?”, давайте вместе разберем основные моменты данного вопроса. Из статистических данных кредитных историй россиян следует, что в последние годы основной причиной, по которой они решились на кредит, был ремонт недвижимости. И хотя, покупая квартиру, мы становимся её владельцами, закон регулирующий все процессы перепланировки и реконструкции — Жилищный кодекс РФ налагает на нас определенные ограничения, особенно это касается той ситуации, когда мы планируем капитальный ремонт с изменением конструкций. Касается это, прежде всего, собственников многоквартирных домов, где вмешательство в структуру здания может повлиять на состояние соседних квартир и привести к наложению административного штрафа за незаконную перепланировку.

Перепланировка квартиры по закону – на что обратить внимание. Прежде, чем мы начнем делать законную перепланировку в своей квартире, нужно знать, что можно изменять, а что трогать не стоит. Если в планах владельца лишь изменение дизайна квартиры – это ремонтно отделочные работы, но если они связаны с нарушением конструкции здания – это уже перепланировка (реконструкция). Стоит различать эти два термина и знать разницу между ремонтом и перепланировкой, чтобы не иметь проблем с законом. Простые ремонтные работы, такие как покраска стен или модернизация ванной комнаты, не требуют уведомления соответствующих инстанций.

Однако, если мы собираемся сносить стены или строить новые необходимо оформление соответствующего разрешения на строительство – документы для согласования перепланировки квартиры. Перед демонтажем или перестройкой стен, мы должны знать, какие из них несущие – конструктивные, а какие – перегородки, не входящие в силовую конструкцию здания. Не каждую стенку, вы можете убрать или перестроить. По закону перегородки мы можем удалять, перестраивать или изменять без препятствий. Часто эти работы выполняются, когда мы хотим из двух раздельных комнат сделать одну. Несущая стена, как правило, значительно толще перегородки, она передает часть веса дома на фундамент.

Её удаление или серьезное вмешательство может представлять угрозу для безопасности эксплуатации здания в целом и привести к катастрофе. Поэтому, прежде чем делать перепланировку в квартире по закону, стоит ознакомиться с планами здания и убедиться, что стена не таит в себе, например, конструкционных элементов или скрытых коммуникаций: водопровод, электросети, вентиляционные шахты и другие.

Во время перепланировки по закону стоит дополнительно застраховать квартиру. Это позволит избежать неприятных последствий в непредвиденных ситуациях: затопление, обрушение, возгорание и т.д. Также стоит проверить компетентность ремонтной бригады, которую Вы выбрали для проведения перепланировки в квартире по закону, их уровень подготовки, опыт, ответственность. Проводя реконструкцию квартиры, мы должны принимать во внимание наших соседей, а все переработки начинать после предварительной консультации с управляющим. Это человек, который должен обладать подробной инженерной документацией и планом здания.

Незаконная перепланировка квартиры без согласования с соответствующими органами, может рассматриваться как строительный произвол. И хотя в российском законодательстве нет точного определения данного явления, перепланировка вне закона может привести к штрафу, а в отдельных случаях к необходимости восстановления первоначального состояния жилого помещения. Именно поэтому важно оформление всех формальностей, чтобы перепланировка в квартире проходила в соответствии с законом Российской Федерации.

В качестве нормативно-правовой базы при проведении перепланировки жилых помещений в Москве используют:

• Жилищный кодекс РФ;
• Постановление Правительства Москвы № 508;
• СанПиН, СНиП, Московские городские строительные нормы, ГОСТ и т.д.

Законодатель определил, что перепланировка квартиры считается незаконной, если:

• ремонтно-строительные работы проведены без разрешения компетентных органов;
• объем выполненных работ не соответствует утвержденному проекту перепланировки;
• в ходе ремонта были нарушены действующие строительные и санитарно-эпидемиологические правила.

К запрещенным видам строительных работ, согласовать которые невозможно, относятся:

• нарушение работы вентиляционной системы;
• снос несущих стен без получения разрешения от автора проекта дома;
• объединение жилых комнат с газифицированной кухней;
• объединение жилой комнаты или кухни с холодными зонами;
• устройство санузла над жилыми комнатами и т.п.

При обнаружении запрещенных законом изменений, к владельцу жилья будут применены штрафные санкции и предоставлено предписание о возврате планировки квартиры к изначальному виду.

Что можно сделать и согласовать

Ни об одной перепланировке нельзя сказать, что её точно разрешат. Главные принципы любых изменений — не трогать несущие конструкции, не менять общую площадь квартиры, не касаться общего оборудования.

Вот примерный список изменений, на которые не наложен строгий запрет:

• объединение санузла и ванной;
• увеличение «мокрых» зон за счёт коридора или кладовой;
• установка перегородки между санузлом и ванной;
• изменение перегородками границ комнат — но надо позаботиться о том, чтобы в каждой было окно;
• новые проёмы в стенах или их закладка (за исключением несущих конструкций);
• устройство бетонной стяжки на полах, тёплый пол (при условии, что перекрытия в доме ЖБИ).

Что считается перепланировкой в квартире

Понятие «перепланировка» определено в Жилищном кодексе РФ. Это любые работы, которые меняют конфигурацию квартиры и требуют внесения изменений в ее технический паспорт. Перепланировка требует согласования, так как она может изменить не только характеристики квартиры, но и всего многоквартирного дома.

Перепланировкой считается:

• снос или перенос перегородок,

• изменение устройства несущих стен,

• заделка проемов в несущих стенах,

• устройство или разборка лестниц, подиумов, пандусов,

• создание новых комнат,

• перенос дверных проемов,

• перенос кухни,

• объединение комнат,

• расширение санузлов,

• объединение квартир в одну и т.п.

Как получить акт о завершенных работах

Чтобы перепланировку приняли и выдали акт о завершении работ, необходимо соблюсти ряд требований:

• отражать в журнале ход ремонтных работ, если затрагиваются несущие конструкции дома,

• проводить работы в соответствии с нормами производства и приемки работ,

• оформить акты на скрытые работы,

• закончить работы по перепланировке до того, как подойдет к концу срок действия решения о согласовании,

• обратиться за оформлением акта о завершенной перепланировке.

Запрос на получение акта о завершенных работах может подать собственник квартиры, либо его представитель по нотариально заверенной доверенности. Для подачи запроса понадобятся следующий документы в виде скан-копий:

• заявление,

• паспорт собственника или его представителя,

• доверенность для представителя собственника,

• журнал производства работ, если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома,

• акты скрытых работ, подписанные проектной организацией, которая готовила проект перепланировки, и организацией, которая проводила работы.

После того запрос будет зарегистрирован, с собственником квартиры должны связаться из Жилищной комиссии для назначения даты и времени комиссионной проверки.

Комиссия проверяет соответствие выполненной перепланировки проекту. Если все в порядке, то в течение 10 дней выдается соответствующий акт о завершенных работах.

Далее собственнику необходимо составить новых техплан квартиры с учетом перепланировки, обратившись в проектную организацию, имеющую разрешение на проектные работы. И затем останется зарегистрировать изменения в Росреестре, подав заявление на государственный кадастровый учет.

Что нельзя делать при перепланировке

При перепланировке запрещены любые ремонтные работы, которые влияют на технические характеристики не только квартиры, но и всего многоквартирного дома — снижают его теплоизоляционные свойства, прочность и устойчивость, а значит могут повлиять на его разрушение. А также запрещены работы, которые влияют на общий вид дома снаружи. Что именно нельзя делать при перепланировке:

• сносить или изменять конструкцию несущих стен,

• ограничивать доступа всех жильцов дома к общим коммуникациям и помещениям,

• объединять лоджии и балконы с комнатами и кухнями,

• менять вентиляционную шахту,

• переносить отопление на балкон, лоджию или террасу, кроме электрического пола,

• устанавливать теплые водяные полы от общедомовой системы отопления,

• присоединять верхний технический этаж или чердак к квартире,

• объединять газифицированную кухню с комнатами,

• расширять или переносить санузлы на место жилых комнат соседей снизу (кроме первых этажей),

• монтировать антресоль, которая занимает более 40% площади всей квартиры,

• устанавливать технику, которая отключает общедомовые приборы учета,

• делать любые перепланировки в аварийных домах,

• устанавливать на главном фасаде дома вентиляционные короба.

Варианты перепланировки

По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.

К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:

• установка дополнительных перегородок;
• снос несущих перегородок;
• изменение дверных проемов и их перенос;
• перемещение газовых плит и сантехники.

Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:

• удаление стен и объединение смежных комнат;
• конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
• организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
• изменение и реконструкция оконных проемов.

Перепланировка в квартире со свободной планировкой

Приобретая квартиру свободной планировки, следует помнить, что для каждого жилого помещения МКД существует утверждённый план, и это единственное планировочное решение, которое вы имеете право выполнить без согласования.

Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассмотрении перепланировки считается, что они как будто возведены.

Если на плане БТИ перегородки в квартире не указаны, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних стен.

Бывает, что на плане БТИ при свободной планировке не обозначены границы коридоров, вспомогательных и жилых помещений. Это не противоречит закону, но тоже усложняет согласование перепланировки для владельцев.

! Узнать, какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры, можно в проекте здания у застройщика, проектировщика здания, либо в свой управляющей компании.

Все нюансы при согласовании перепланировки квартиры

Большинство квартир в многоэтажных домах имеют стандартную планировку. Нередко собственникам хочется обновить интерьер — расширение площади комнаты за счет коридора, соединение кухни и комнаты, постройка стены между комнатами и т. п.

Некоторые люди в стремлении сэкономить стараются обойти «Букву закона» и сделать перепланировку в тайне от всех, то есть без разрешения соответствующих органов.

Хорошо если при этом хозяева квартиры догадались сделать усиление перегородок в комнатах при изменении конструкции помещения, в противном случае все здание может стать менее надежным и разрушиться.

Важно помнить, что при выявлении подобного нарушения на собственника квартиры могут быть наложены штрафные взыскания или иные меры административного наказания (запрет на продажу собственности или, наоборот, принуждение продать квартиру на торгах и иные меры наказания), прописанные в Жилищном праве и провоцирующие появление значительных затрат. Чтобы не нарушить закон и исполнить мечту, важно получить согласование на перепланировку квартиры.

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:

• Согласованный во всех службах проект;
• Старый и новый техпаспорт;
• Новая кадастровая документация;
• Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
• Гражданский паспорт заявителя;
• Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

Теперь рассмотрим способ узаконения уже по факту проведенной перепланировки/переустройства, которая осуществлялась без предварительного согласования в муниципалитете и без получения соответствующего Решения о согласовании. Возможно, вы уже приобрели квартиру с самовольно проведенной перепланировкой.

В этом случае также муниципалитет (а не суд) осуществляет согласование (при наличии соответствующих обстоятельств и представленных подтверждающих документов).

Хоть обязанность муниципалитета согласовывать уже проведенную самовольную перепланировку не прописана в законе, тем не менее это закреплено судебной практикой. Так согласно позиции Верховного Суда РФ: «…положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства. Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 27 сентября 2006 г.).

Таким образом для узаконения самовольной перепланировки нужно также заказать проект и подать заявление о ее согласовании со всеми документами в муниципалитет (пройти этапы 1 и 2). И только потом, в случае отказа, подать иск в суд об оспаривании этого отказа, и лишь в отдельных случаях – иск о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии (см.: Определение ВС РФ от 13 октября 2014 г. N 308-ЭС14-1759, Определение ВС РФ от 14 августа 2018 г. N 18-КГ18-101).

Общие требования и условия, которые необходимо соблюдать при перепланировке/переустройстве (в том числе для раздела на студии):

• жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
• инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;
• при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;
• минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;
• должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;
• межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;
• запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);

По общему правилу – нет. Например, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии/балкона не требуется с 01.12.2011 (п.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).

Исключение составляют случаи, когда остекление:

• нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
• нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
• нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.

(п.1.7.2. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170; Апелляционные определения Мосгорсуда от 22.03.2021 по делу № 33-11689/2021, от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017).

В указанных случаях необходимо обратиться в муниципалитет за получением разрешения с комплектом необходимых документов.

Похожие записи:

• Выплата ветерану труда Алтайского края в 2024 году
• Вернуть крем для лица ненадлежащего качества
• Льготы по проезду военным пенсионерам в Московской области в 2024 году