Кто является собственником неприватизированной квартиры в Москве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто является собственником неприватизированной квартиры в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дело в том, что приватизацию можно завершить и после смерти нанимателя. Но только при условии, что он еще при жизни собрал все необходимые документы и подал заявление о ее проведении в ответственный орган.
Расскажите, как наследуют квартиру, которая находится в социальном найме? Я прописана в квартире отца и, хотя там не живу, коммунальные услуги оплачиваю. В квартире живет престарелый отец с чужой женщиной. Какие шансы у этой женщины получить долю в квартире в случае, если отец умрет? Они не в браке, в квартире она также не прописана.
Л. В.
Больше исключений нет.
Наймодатель может отказать — если в результате площадь квартиры на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
То есть отец может вселить свою гражданскую супругу, но только если получит ваше согласие и согласие муниципалитета, а площадь квартиры на каждого жильца не станет меньше учетной нормы. Например, в Санкт-Петербурге такая норма — 9 м² для отдельных квартир и 15 м² для коммунальных. В Москве — 10 м².
Суды в аналогичных делах придерживаются такой же позиции. Например, суд в Амурской области сказал, что гражданку следует выселить из квартиры, поскольку она вселилась туда без согласия члена семьи нанимателя.
Женщина, которая сейчас проживает с отцом, после его смерти может обратиться в суд, чтобы официально подтвердить свой статус гражданской жены и на этом основании потребовать зарегистрировать ее в квартире. Но суды, как правило, отказывают в таких требованиях.
В этом случае отцу будет принадлежать половина, которой он сможет распоряжаться сам. А вам — вторая половина.
Если отец женится, его супруга станет наследницей его части квартиры наравне с вами. То есть каждая из вас после смерти отца — если нет других прямых наследников — сможет претендовать на половину от его доли, то есть на ¼ квартиры.
Супружескую долю из части недвижимости отца его жене не выделят, так как при приватизации это не совместно нажитое имущество. Помимо этого, у вас также будет своя половина квартиры. Итого вы получите ¾ квартиры, а жена отца — ¼.
Если так случится, вы можете только потребовать обязательную наследственную долю. Но для этого нужны веские основания. Еще можно оспорить завещание, но с этим тоже не все так просто: придется собирать доказательства и ходить по судам. Например, попробовать доказать, что отец составлял его, не отдавая отчет в собственных действиях.
Если есть риск, что отец распорядится квартирой не в вашу пользу, для вас это выгодный вариант: вы сохраните контроль хотя бы над половиной жилья.
Если суд хотя бы формально установит, что из квартиры вы выехали добровольно, постоянно проживаете в другом месте, вывезли все свои вещи, а отец и его гражданская жена не препятствовали вам в проживании, решение может оказаться не в вашу пользу.
Например, схожую ситуацию рассматривал суд в Крыму. Гражданка фактически не проживала в спорном помещении, вселиться обратно не пыталась, и никто ей в этом не мешал. А еще она не платила коммунальные платежи за это помещение. Поэтому суд лишил ее права пользования квартирой.
Если отец все-таки убедит суд, что вас надо лишить права проживания, он останется единственным зарегистрированным человеком в этой квартире и сможет ее приватизировать полностью на себя. Например, всю квартиру он сможет завещать и даже подарить женщине, с которой живет. А вы узнаете об этом, когда будет уже поздно что-то предпринимать.
При таких рисках вам нужно подстраховаться и исключить возможность выселения.
Вы можете оставить все как есть, — не приватизировать квартиру сейчас, а заняться этим уже после смерти отца. В этом случае вы сразу получите право собственности на квартиру целиком.
Но тогда до смерти отца вы полностью потеряете контроль над ситуацией: вас могут выселить через суд, отец может подарить квартиру, составить завещание на жену, приватизировать ее на свое имя, прописать женщину и приватизировать жилье с ней на двоих.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Прописка в муниципальной квартире: нормы, правила, нюансы
Прописка в муниципальной квартире – это фиксация официального места жительства в данном жилье. Необходимость прописки возникает, когда жилье не приватизировано и находится в собственности государства или муниципалитета.
После продажи неприватизированной квартиры, права на нее перейдут новому собственнику, о чем будет свидетельствовать соответствующий документ. Однако, изменение прописки не происходит автоматически, и собственнику нужно самостоятельно заняться этой процедурой.
Для прописки в муниципальной квартире после продажи неприватизированной квартиры, собственнику нужно обратиться в жилищно-коммунальную службу своего муниципалитета. В таком случае, необходимо предоставить следующие документы:
- Свидетельство о приватизации неприватизированной квартиры;
- Свидетельство о собственности на другую квартиру или дом (если имеется).
После предоставления необходимых документов и прохождения процедуры прописки, собственник получит новое свидетельство о регистрации места жительства, где будет указана новая прописка.
Если собственник неприватизированной квартиры уходит из жизни, обязанность по прописке в неприватизированной квартире перейдет на наследников или установленных на попечение наследников. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
- Свидетельство о смерти собственника;
- Документы, подтверждающие право на наследство (завещание, свидетельство о праве на наследство).
Есть ли правовая основа для прописки в муниципальной квартире
Правовая основа для прописки в муниципальной квартире предусматривается нормами законодательства, которые определяют права и обязанности собственника неприватизированной квартиры. После смерти собственника неприватизированного жилья, квартиры перейдут в наследство по установленному порядку.
Также существуют некоторые нюансы и правила, связанные с продажей неприватизированной квартиры. Собственник неприватизированного жилья имеет право продать такую квартиру на основании свидетельства о праве собственности на неприватизированное жилье.
Если речь идет о прописке в муниципальной квартире, то неприватизированные квартиры могут быть переданы другим гражданам только в установленных случаях и порядке. Сюда входят случаи социальной необходимости, предусмотренные нормами законодательства.
К примеру, это может быть семья, имеющая детей-сирот, лиц с инвалидностью первой или второй группы, а также граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации. Прописка в муниципальной квартире возможна только по решению муниципальных органов власти.
Все это подтверждается соответствующими нормативными актами, которые регулируют вопросы прописки в муниципальной квартире.
Итак, есть правовая основа для прописки в муниципальной квартире, но она предусматривает определенные нормы и условия. Прописка возможна в случаях социальной необходимости, с учетом решения муниципальных органов власти и при наличии документов, подтверждающих указанные категории граждан. Важно знать, что правила и нормы могут различаться в зависимости от региона, поэтому перед принятием решения о прописке в муниципальной квартире рекомендуется обратиться в органы местного самоуправления для получения подробной информации о конкретных требованиях и процедурах.
Как получить жилье в наследство
Наследники этого гражданина, претендующие на доли в неприватизированной квартире, руководствуясь выше указанной правовой позицией, вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением о включении в наследственную массу, признании права собственности на конкретное жилое помещение. Такой иск подается по месту нахождения жилплощади, оплачивается государственной пошлиной, исходя из инвентаризационной или кадастровой оценки.
Суду для удовлетворения заявленных исковых требований достаточно будет установить наличие главного условия, — что умерший действительно лично обращался с заявлением в местную администрацию по поводу приватизации. Если данный факт подтвердится, наследники имею право на получение наследства. Доказать это обстоятельство совсем несложно.
Истцу надлежит просить суд сделать запрос в местную администрацию, которая занимается оформлением приватизационной процедуры. Поступление заявления о приватизации обязательно фиксируется и передается сотрудникам в работу. Если будет судебный запрос, вся необходимая информация будет суду предоставлена.
Неприватизированная квартира, как правило, находится в ведении муниципального образования. Граждане проживают в ней на условиях договора социального найма. Все, кто в ней живет, имеют абсолютно равные права, включая право на получение жилплощади в свою собственность.
Если в неприватизированном помещении жил один человек, то после его кончины жилье передается в распоряжение муниципалитета, который вправе распределить жилье среди очередников.
Родственникам умершего нанимателя нужно сразу выяснить, не затеял ли он перед смертью приватизацию. Если да, то можно смело рассчитывать получить освободившееся жилье в свою собственность.
Но есть один минус – просто так муниципалитет жилплощадь наследникам не передаст. Придется судиться. При положительном исходе дела, принятое судом решение будет основанием для закрепления помещения за наследниками. Они получат возможность зарегистрировать за собой право собственности.
Если же на приватизацию и намека не было, претендовать на жилье нельзя. Разве что за исключением особых случаев, — признания за лицами, членами семьи нанимателя и проживавшими с ним на одной жилплощади, права пользования.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Приватизация квартиры после смерти наследодателя
Как отмечалось выше, получить в наследство можно только приватизированную квартиру, либо приобретенную в собственность на других основаниях. На практике часто возникает ситуация, когда наниматель жилья в муниципальном фонде подал заявление в администрацию, но умер, не дождавшись заключения договора, или не успел зарегистрировать свои права собственности в ЕГРН.
В этом случае наследники могут завершить процедуру приватизации и включить квартиру в состав наследства. Считается, что наследодатель выразил свою волю и оформил ее документально, но был лишен возможности завершить процесс по не зависящим от него причинам.
Такие дела решаются в судебном порядке. Получив решение суда о праве на наследуемую квартиру, можно на основании этого документа зарегистрировать собственность в Росреестре.
Как делится приватизированная квартира
Как правило, если участников бесплатной приватизации было несколько, они определяли доли по соглашению и пропорционально регистрировали право собственности в ЕГРН. В таком случае в состав наследства входит только доля приватизированного помещения, которая принадлежит умершему лицу.
Однако до настоящего времени сохраняется множество договоров, где такие доли не определены.
Возникает вопрос: нужно ли выделять долю умершего лица, чтобы внести ее в наследственную массу, и как это сделать?
Ответ на этот вопрос содержится в статье 3.1 закона № 1541-1, которая устанавливает, что в этом случае доли участников признаются равными. Чтобы рассчитать долю наследодателя нотариусу потребуется договор приватизации, где указаны все участники.
На практике встречаются ситуации, когда несовершеннолетние на момент приватизации лица, которые не были включены в договор родителями, позднее подают иск о признании его недействительной. Однако суды, как правило, считают срок исковой давности пропущенным, так как он не может превышать 10 лет (ст. 181, 196 ГК РФ) и отказывают в удовлетворении требований. Особенно в случаях, когда истец проживал в спорной квартире длительное время после ее приватизации, и не мог не знать о том, что он не входит в число собственников.
Выводы. Наследование приватизированной квартиры производится в обычном порядке, если право собственности наследодателя на нее или долю в ней зарегистрировано в ЕГРН. Если в ней проживают лица, отказавшиеся от приватизации, наследник не имеет права выселить их (они могут это сделать добровольно). Основанием для регистрации жилого помещения на имя наследника служит свидетельство о праве, выданное нотариусом.
Как вступить в наследство на квартиру
Чтобы унаследовать неприватизированную квартиру без проблем, необходимо заранее запустить перерегистрацию с государства на себя. Конечно, при принятии наследства по закону сделать это сложно, однако если планируется составление завещания, лучше заблаговременно начать процедуру совместно с хозяином жилья.
- Заявление на приватизацию жилплощади передают в регистрационную палату. Пока квартира неприватизированная, ее собственник считается нанимателем.
- В регистрационной палате выдают перечень документов, необходимых для дальнейшего процесса регистрации.
- Чтобы процесс был запущен, не должно быть написано в регистрационную палату заявления, отзывающего процесс оформления неприватизированного имущества.
Соблюдая вышеперечисленные условия, согласно пленума Верховного Суда номер восемь от 1993 года, наследник имеет право на неприватизированное жилье. Если дело дойдет до суда, будет учитываться тот момент, что заявление на официальное оформление было подано, просто не успело вступить в силу до смерти наследодателя.
Кто является собственником неприватизированного жилья
Любой жилой дом или квартира является чьей-то собственностью. Это может быть отдельный гражданин, общественная организация, городская администрация, область или регион, государство.
Государственное жилье является жилищным фондом, предназначенным для распределения нуждающимся гражданам. Оно передается в пользование людям в соответствии с договором социального найма (ДСН) жилплощади. Договор не имеет ограничений по сроку и сохраняет силу неограниченное число лет.
Во время существования СССР квартира не могла быть собственностью гражданина и в ней можно было проживать, только имея на руках договор о найме. Сегодня государство сдает жилье по такому договору только особо нуждающимся гражданам:
- детям, оставшимся сиротами;
- малоимущим семьям;
- гражданам, потерявшим жилье из-за стихийных бедствий и прочее.
Большинство квартир, полученных в соответствии с ДСН, прописанные в них граждане, приватизировали. Однако есть и такие, кто по разным причинам не приватизировал такое жилье и его владельцем по-прежнему остается государство, а жильцы являются нанимателями.
Этот статус позволяет пользоваться квартирой, но полностью распоряжаться (продавать, дарить и т.п.) ею они не имеют права.
Также по ДСН в квартирах может проживать категория граждан, получивших жилье во время работы в госучреждениях и органах, а также граждане, проживающие в ведомственных квартирах. Правовой статус такого жилья в целом аналогичен тому, который описан выше. Однако есть и существенное различие, которое заключается в том, что проживать в такой квартире можно только срок, оговоренный договором найма. При смене места службы или работы наниматель обязан освободить квартиру.
Несмотря на то, что правовой статус подобных квартир совпадает, они принадлежат различным формам жилья:
- жилье, сдаваемое в социальный наем муниципальной или федеральной властью, составляет социальный фонд;
- жилье, сдаваемое в наем специалистам, служащим госорганов, переселенцам, военнослужащим и т.п., составляет специальный жилищный фонд.
Неприватизированная квартира принадлежит городу. Люди занимают ее по договору социального найма, поэтому напрямую продать такую квартиру как приватизированную нельзя. Единственная законная сделка с неприватизированным жильем – это обмен.
Сейчас существуют два варианта обмена неприватизированного жилья: на такое же – неприватизированное и на недвижимость, находящуюся в собственности.
«И сейчас неприватизированную недвижимость можно обменять на такую же неприватизированную жилплощадь, как это происходило раньше, в советские времена, – рассказывает о механизме обмена Павел Косов. – При этом требуется согласие собственника, т.е. города. В этом случае люди меняются не собственностью, а правами на проживание в определенном месте. Регистрируются подобные сделки в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (бывший «Мосжилсервис» влился в его состав). Здесь просматривают документы и выдают новые ордера. Это прямой обмен, в процессе которого риэлторы участия не принимают».
Кроме того, сегодня права проживания в неприватизированной квартире можно обменять на какую-либо собственность. После обмена собственности на права проживания человек, не использовавший свое право приватизации ранее, может приватизировать эту квартиру. Регистрацией обменов права проживания на собственность занимаются Центр арендного жилья (регистрация прав проживания) и Управление Федеральной регистрационной службы (регистрация прав собственности).
«Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном взяты из ранее действовавшего ЖК РСФСР, – уточняет юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ольга Балбек. – Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения (в том числе временно отсутствующих); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена; о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ; о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства, если в обмениваемом жилом помещении проживает несовершеннолетний, а также недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин».
Обменять можно: неприватизированную квартиру целиком или только комнату в коммуналке, если заключен договор социального найма.
Но при обмене неприватизированного жилья есть ограничения.
Нельзя обменять неизолированные жилые помещения, например, смежные комнаты, связанные общим входом.
Юридический статус недвижимости, находящейся в собственности государства: кому она принадлежит?
К основным последствиям сделки, связанной с приватизацией квадратных метров, относится переоформление прав на объект, предназначенный для проживания. В результате полноправными владельцами недвижимости становятся физические лица. Право на проведение подобной процедуры имеют все граждане, проживающие в квартире, на условиях, закрепленных договором соцнайма.
По причине продления предельного срока участия в программе приватизации с 2018 года (ограничения были сняты) граждане вправе принять обдуманное решение, связанное с оформлением жилплощади в собственность. В некоторых ситуациях с этим целесообразно повременить. Если человек отказался от активных действий, то он продолжает пользоваться жильем на ранее существующих условиях. Согласно договору социального найма владельцем квартиры останется муниципалитет. При этом жильцы сохраняют за собой право обратиться в орган муниципального самоуправления с просьбой передать им в собственность квадратные метры.
Достоинства и недостатки пользования муниципальной жилплощадью
Если квартира не была приватизирована гражданами в соответствии с установленным законодательством порядком, то имеется один большой недостаток – отсутствие права собственности на квадратные метры. Из него вытекают оставшиеся проблемы, связанные с проживанием в таком жилье. Например, проживающие не смогут: распоряжаться объектом посредством совершения сделок по сдаче квадратных метров в аренду, их продаже или дарении; использовать жилплощадь как залог, обеспечивающий возврат средств (при кредитовании).
Вопрос:
Можно ли наследовать муниципальную квартиру или продать ее?
Ответ:
Передавать государственный объект по наследству не допускается, независимо от способа оформления благ (законный, по завещанию). На вопрос кому она достанется после смерти можно ответить однозначно – муниципалитету (статус не поменяется). Однако согласно ст. 82 ЖК России член семьи покойного вправе переоформить договор соцнайма на себя с сохранением прежних условий. Чтобы оставить после себя жилплощадь гражданин должен вначале приватизировать ее. Согласно действующим правовым актам человек вправе подать соответствующее заявление в муниципалитет в любое удобное время. Процедура по отчуждению имущества в частные руки займет не больше 3 месяцев. То же самое касается и составления договора купли-продажи.
Условия приватизации и документы
Каждый из указанных способов предполагает, что недвижимость будет приватизироваться покупателем или продавцом. Для этого нужно:
- иметь гражданство Российской Федерации;
- жить в квартире по договору соцнайма;
- иметь действующее право на участие в приватизации жилья;
- получить разрешение на приватизацию от муниципалитета и отказы от участия в ней других лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире.
До начала процесса приватизации недвижимого имущества наниматель готовит пакет документов.
- Паспорта всех, кто проживает или зарегистрирован в квартире (для лиц младше 14 лет — свидетельства о рождении).
- Договор соцнайма и его копия.
- Ордер на пользование квартирой.
- Справка о том, что наймодатель имеет право на приватизацию.
- Технический и кадастровый паспорта недвижимости.
- Выписка из лицевого счёта жилища и справка №9 о том, где проживал наймодатель, начиная с 1991 года.
- Если несовершеннолетние жильцы отказались участвовать в процессе приватизации, нужно получить согласие органов опеки.