Покупка нежилого помещения физическим лицом для осуществления предпринимательской деятельности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения физическим лицом для осуществления предпринимательской деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

Признаки предпринимательской деятельности

Еще в письмах Минфина России от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82, от 28.05.2013 № 03-04-05/19341 и ФНС России от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@ разъяснялось, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

• хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

• взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Кроме этого, отмечалось, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в частности (Письмо ФНС России от 25.01.2011 № КЕ-3-3/142@):

• оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество;

• целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества;

• наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций.

Проверка помещения или здания

Совсем не будет лишним провести и технический аудит объекта недвижимости на предмет состояния несущих конструкций, систем водоснабжения и отопления, пожарной сигнализации и пожаротушения. Лучше понимать возможные расходы на модернизацию этих систем до покупки, чем потом спешно устранять нарушения. Особенно это касается нарушений в части противопожарной безопасности. Требования в этой части очень сложны и противоречивы. При обнаруженных нарушениях в лучшем случае вам придется потратить некоторую сумму денег на устранение нарушений, в худшем – вы сможете использовать здание с большим ограничением, либо вообще не сможете использовать!!! Поэтому лучше не пожалеть небольшую сумму денег и получить профессиональное заключение по этому поводу.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В целом это не страшно и можно зарегистрировать изменения самим, особенно если вы планируете делать перепланировку. Но обязательно убедитесь, что не затронуты несущие конструкции здания!!! В противном случае вы не сможете зарегистрировать перепланировку либо это будет стоить очень дорого. Поэтому возложите эту почетную обязанность на продавца и только потом покупайте. Либо откажитесь от сделки.

Имеет ли ИП право на налоговый вычет

Уменьшение суммы подоходного налога или вычет, может получить физическое лицо при приобретении недвижимости. Имеет ли смысл подавать налоговые декларации с целью возвращения части налогооблагаемой суммы при покупке коммерческого объекта? Данная ситуация попадает под одну категорию вместе со сделками купли-продажи между родственниками и неработающими гражданами. Иными словами, при покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не производится.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Выручка от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица менее трех или пяти лет (в зависимости от применения вышеуказанных правил), или используемого в коммерческих целях (независимо от срока владения помещением), облагается Подоходный налог с физических лиц — 13% подоходный налог с физических лиц.

Данный налог рассчитывается на основе налоговой базы, которая обычно считается эквивалентной стоимости сделки по договору купли-продажи недвижимости. Однако она может быть (по выбору налогоплательщика) уменьшена на

1. фиксированные скидки по этим операциям, установленные отдельными положениями Налогового кодекса.

Эта скидка составляет 250 000 рублей для нежилой недвижимости (1 000 000 рублей для жилой недвижимости). В этом контексте важно правильно классифицировать объекты собственности в соответствии с критериями, установленными в законе. Очевидно, что выгоднее продавать объекты, признанные гражданами жилыми — если, конечно, для этого есть юридические основания.

В 2015 году индивидуальный предприниматель Степанов В.А. построил гараж с помощью строительной компании, которая задолжала ему деньги. В результате ему удалось значительно снизить затраты на строительство. Степанов продал гараж в 2016 году за 700 000 рублей и должен был заплатить с этого дохода налог в размере 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако Степанов использовал вычет в размере 250 000 рублей для уменьшения налоговой базы по нежилому имуществу. После этого вычета подоходный налог с доходов от продажи гаража составляет 58 500 рублей, или 13% от 450 000 рублей (700 000 рублей — 250 000 рублей).

1. Мы определили затраты, связанные с приобретением продаваемого имущества.

Как правило, это сумма, переданная предыдущему владельцу здания (или строительной компании, если соответствующий объект недвижимости был сдан в эксплуатацию подрядчиком) при заключении договора купли-продажи.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Таким образом, этот налог может быть уменьшен за счет применения «классических» скидок. В качестве примера можно привести вычет по коммунальной недвижимости, предоставляемый гражданам для покрытия расходов на покупку жилья. Тот факт, что жилая недвижимость покупается и продается нерезидентами, делает нежилую недвижимость совершенно неуместной.

Вычет может быть использован для компенсации части или всего налогового обязательства. Важнейшим условием применения данной налоговой льготы является то, что продажа помещения произошла в году, за который заявлен вычет.

Савельев А. Н. В 2015 году он приобрел квартиру за 2 млн рублей.

Из этой суммы он имеет право на вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. Он должен заплатить налог в размере 97 500 рублей (фактический налогооблагаемый доход, уменьшенный на специальный вычет в размере 750 000 — 250 000 рублей, что составляет 13%) с прибыли от продажи гаража.

Применяя ФНС в 2016 году, Савельев может использовать часть вычета для компенсации налога. В результате он ничего не будет должен государству, но у него останутся неиспользованные вычеты в размере 162 500 рублей (260 000 рублей — 97 500 рублей). Он может быть выдан для уплаты обычным способом — через Федеральное налоговое управление и может быть использован для уменьшения других налогов, полученных через работодателя или при возникновении необходимости уплаты.

Регистрация осуществленной сделки

После подписания договора вы должны зарегистрировать сделку в Едином государственном реестре недвижимости. Это можно сделать через органы Росреестра или муниципальный МФЦ.

Для этого необходимо представить следующие документы

• Сама сделка.
• Доказательство уплаты государственных налогов. 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций.
• Применение установленных форматов.
• Если сделка осуществляется при посредничестве, копию и оригинал доверенности.

Необходимо подать заявление, и по истечении срока регистрации право собственности вносится в Единый государственный реестр юридических лиц.

• Чтобы скачать форму заявления для регистрации права собственности на нежилые помещения после сделки купли-продажи
• Скачать образец заявления о регистрации права собственности на нежилое помещение после сделки купли-продажи

Подводные камни и возможные риски

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

• Продавец не имеет прав на коммерческую собственность – свидетельство о праве собственности необходимо потребовать заранее, или самостоятельно через ЕГРН.
• Недвижимость имеет ограничения – этот пункт часто скрывается частниками, следует обратиться за информацией в ЕГРН, госпошлина составит 400 рублей.
• Долги по оплате ЖКХ – для проверки продавец обязан предоставить квитанции, при возникших сомнениях покупатель имеет право сделать запрос в ЖКХ.
• Приобретение недвижимости во время брака – для избежания конфликтов с бывшими супругами, продавец обязан предоставить согласие на отказ от имущества от бывшего супруга или его согласие на продажу, заверенное нотариусом.
• Высокая цена на недвижимость – для проверки покупатель приглашает независимого оценщика, оплачивая его услуги отдельно. Цена за недвижимость не должна превышать намного ту, которую указал эксперт.

Выбор способа покупки недвижимости остается за соискателем, но для избежания конфликтов и рисков мошенничества, следует внимательнее проверять все пункты сделки и документы, предоставляемые продавцами.

Какие помещения относятся к категории нежилых

Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2022 года.

Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.

Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.

Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.

Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой.

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

С 1 января 2022 года в России введена прогрессивная ставка налога на доходы физических лиц: с доходов, свыше 5 миллионов рублей ставка налога составляет 15%. Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на сумму превышения 5 миллионов рублей (Закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ).

Кроме того, при продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог необходимо уплатить с разницы между ними. Расходы необходимо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и прочее.

Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2022 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества.

Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

Гражданин Р. в 2000 году оформил право собственности на гараж, полученный в наследство от своего отца. В 2018 году он принял решение о его продажи, при этом все предыдущее время помещение использовалось исключительно в целях хранения собственного автомобиля.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Распространенные причины отказа банка в выдаче ипотеки

Ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций доступна только в том случае, если потенциальный заемщик соответствует требованиям, предъявляемым банком. На практике часто встречаются случаи, когда кредитная организация отказывает в предоставлении заемных денежных средств. Зачастую это происходит по следующим причинам:

• клиент имеет недостаточный ежемесячный доход или срок его получения составляет менее полугода;
• заявитель предоставил неверную информацию;
• подан неполный пакет документов;
• недвижимость не может выступать в качестве залога, исходя из внутренней политики банка;
• у клиента недостаточно средств для первоначального взноса;
• организация получает прибыль только «по сезонам»;
• доход компании низкий и не удовлетворяет требованиям кредитной организации;
• другие объективные причины.

Вопрос не как купить, а как продать

Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи.

Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион.

В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.

Похожие записи:

• Трудовой стаж шахтера для выхода на пенсию
• Со скольки лет продают водку в России в 2024 году
• На 3 ребёнка до трех лет сколько платят пособие в Чувашии в 2024 году