Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика через арбитражный суд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика через арбитражный суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.

Апелляция на решение суда

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Истребование неустойки через арбитраж

Исходя из вышеизложенного складывается невеселая картина касаемо вопроса взыскание неустойки с застройщика. Однако из этой ситуации есть экономически обоснованный выход. Положения 24 главы ГК РФ, а также положения ст. 421 ГК РФ, позволяют дольщику на законных основаниях уступить права заявлять требования по неустойке другому лицу. Соглашение об уступке требования между дольщиком и третьим лицом оформляется в виде договора цессии, который согласно норм действующего законодательства должен пройти обязательную госрегистрацию.

По этому договору юридическое лицо (компания) фактически уплачивает дольщику оговоренную договором цессии часть компенсации сразу, а неустойку и другие выплаты взыскивает самостоятельно на свой страх и риск, и исключает все расходы дольщика, связанные с судебным разбирательством, назначением судебных строительных экспертиз, оплатой юристов и т.д.

В свою очередь, исходя из подведомственности судов, которые рассматривает подобные споры между юр. лицами (Арбитражный суд) заявленное требование о размере неустойки практически всегда удовлетворяется полностью. Конечно же при наличии тщательно подготовленной доказательственной базы.

Взыскание неустойки через Арбитраж с этой позиции является достаточно эффективным решением для обеих сторон договора цессии. А главное — дольщик избавляет себя от судебных мытарств, растрат временного ресурса денег, а взамен получает на руки компенсацию нанесенного застройщиком вреда и целые нервы.

Правила и этапы подачи иска в суд

Существует ряд правил, которым необходимо следовать при подготовке искового заявления, а также рекомендованный порядок. Мы рекомендуем придерживаться алгоритма, описанного ниже.

1 Определение оснований для иска

Для того чтобы суд принял ваше заявление к рассмотрению, оно должно быть четко аргументированным. Достаточная аргументация для получения компенсации – это нарушение условий договора долевого участия со стороны компании-застройщика. Чаще всего нарушение касается установленных в ДДУ сроков передачи недвижимости дольщикам, однако может относиться и к другим ситуациям: квартира имеет серьезные недостатки, не отвечает первоначальному плану строительства, изменена площадь и т.д. Если вопрос касается сроков, важно правильно установить момент, с которого начинается просрочка. Для этого нужно обратиться к тесту договора:

• если указана точная дата, просрочка начинается со следующего после нее дня;
• если указан месяц или квартал, начало просрочки определяется как день, следующий за указанным периодом (например, 1 декабря, если в ДДУ указан ноябрь как конечный срок передачи жилья).

Если претензии к застройщику касаются качества строительства или других нюансов объекта, потребуется доказательство нарушений – результаты независимой экспертизы или аналогичные документы. В иске о взыскании неустойки по ДДУ указывается конкретный пункт договора, который был нарушен, и подтверждение нарушения.

Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?

Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.

К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.

Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.

В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.

Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ

На практике нередко возникает вопрос о том, в какие суды лучше обращаться с требованием о взыскании неустойки за задержку сроков передачи объекта долевого строительства: общей юрисдикции или арбитражные?

На мой взгляд, предпочтительнее арбитражный суд, и вот почему.

Во-первых, в арбитражном суде дело будет рассмотрено быстрее (за одно или два заседания), чем в суде общей юрисдикции, которому понадобятся три, а то и четыре заседания.

Кроме того, 88 российских арбитражных судов имеют технические средства для проведения заседаний в дистанционном режиме (в формате видеоконференций). Например, недавно я участвовал в онлайн-заседании АС Республики Ингушетия по делу № А18-472/2020 посредством системы ГАС «Электронное правосудие» и был приятно удивлен, что заседание прошло без помех.

В судах общей юрисдикции такая возможность нередко отсутствует, и это существенный минус, так как дистанционное участие позволяет не только сэкономить на транспортных расходах и доверителям, и адвокатам (юристам), что весьма актуально при дальних перелетах, но и противостоять в период пандемии распространению коронавирусной инфекции.

Более того, в 109 арбитражных судах есть возможность ознакомиться с аудиопротоколами судебных заседаний и другими документами дела с помощью ГАС «Электронное правосудие», чего, к сожалению, в судах общей юрисдикции не наблюдается.

Полагаю, что это несомненное преимущество арбитражного суда перед судом общей юрисдикции, поскольку позволяет адвокату или юристу интенсивно и эффективно решать профессиональные задачи.

Во-вторых, арбитражные суды, как правило, снижают неустойку за задержку застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства вдвое, а то и вовсе не понижают, о чем свидетельствует следующая практика:

• постановление АС Центрального округа от 30 января 2020 г. № Ф10-5950/2019 по делу № А23-1045/2019 – с 10 142 597 до 4 141 889 руб.;
• постановление АС Центрального округа от 9 августа 2019 г. № Ф10-2328/2019 по делу № А08-8905/2017 – с 3 204 018,57 до 1 913 568 руб.;
• постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2019 г. № 21АП-358/2019 (№ Ф10-2761/2019) по делу № А83-7044/2018 – 884 012,92 руб. (неустойка не снижена);
• постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2020 г. № 09АП-2959/2020 (№ Ф05-5761/2020) по делу № А40-300327/2019 – с 12 726 580,68 до 9 974.887,56 руб.;
• постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. № 09АП-15584/2020 по делу № А40-281749/2019 – с 1 842 31,15 до 760 000 руб.;
• постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2020 г. по делу № А40-274437/19 (№ 09АП-77605/2019, № Ф05-3781/2020) – 33 334 141,74 руб. (неустойка не снижена);
• постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. № 09АП-71912/2019 по делу № А40-189848/2019 – с 268 427,89 до 122 954,62 руб.;
• постановление АС Северо-Западного округа от 5 марта 2020 г. по делу № А56-47753/2019 – с 73 343,93до 30 000 руб.;
• постановление АС Северо-Западного округа от 21 января 2020 г. по делу № А56-52475/2019 – с 128 592,38 до 40 000 руб.;
• постановление АС Северо-Западного округа от 17 января 2020 г. по делу № А56-24232/2019 – 43 028,16 руб. (неустойка не снижена);
• постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2019 г. № 13АП-20218/2019 по делу № А56-23278/2019, № Ф07-16493/2019 – с 421 374 до 415 236,7 руб. (минимальное понижение);
• постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2020 г. по делу № А40-199614/2019 – с 1 176 891,69 до 588 445,85 руб. (личная практика).

В свою очередь, суды общей юрисдикции понижают неустойку за задержку застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, как правило, в три раза, что не столь значительно меньше при взыскании некрупной суммы неустойки, однако гораздо меньше при взыскании крупной суммы неустойки, например:

• Санкт-Петербургский городской суд (дело № 2-149/2020) – с 929 803,33 до 120 000 руб. (апелляция изменила решение первой инстанции и понизила неустойку);
• Московский городской суд (дело № 2-6383/2019) – с 257 484,67 до 80 000 руб.;
• Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда (дело № 33-16557/2020 – с 796 250,17 до 300 000 руб.

Таким образом, полагаю целесообразным отдать предпочтение подсудности в арбитражном суде, в связи с чем физическому лицу (потребителю) необходимо передать право требования неустойки по договору цессии юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Основные проблемы и пути их решения

Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.

Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:

• Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
• Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
• Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.

Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:

• Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
• Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
• Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.

В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.

Обращение в суд по взысканию неустойки с застройщика?

В случае неудачного процесса проведения переговоров стороны выходят на процесс. За составлением иска вы можете обратиться к адвокату, расходы потраченные за этот документ взыщутся в вашу пользу в случае выигрыша. Длительность процесса во многом определяется уровнем загрузки судебного органа. Но, вряд ли стоит рассчитывать на период менее шести месяцев. Пока суд рассмотрит поступивший иск и назначит первое слушание может пройти до двух-трех месяцев. А заявление может остаться без движения или быть возвращено по ряду причин, указанных в Гражданском процессуальном кодексе. Также чтобы отложить процесс на неопределенное время, ответчики начинают писать прошения о привлечении к делу третьих лиц, переносе слушания и оформляют иные ходатайства.

Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика?

Строительная компания, которая занимается застройкой недвижимости с самого начала, очень часто обращается за помощью к заемным средствам. Но иногда, по причине финансовых проблем у застройщика, стройка затягивается, либо даже приостанавливается, и тогда не получается передать долевому участнику квартиру в срок. В такой ситуации физическое лицо, сдачу жилья которому задерживают, вправе потребовать неустойку. При этом для дольщика нет необходимости обосновывать причинение убытков.

Размер неустойки определен законодательством или пунктами договора. Однако нередко на практике суды занижают предъявленную сумму неустойки, делая ссылки на несоразмерность суммы причиненному ущербу. Бремя доказывания при этом возлагается на истца, который вправе собрать и предоставить суду доказательства убытков от незаконных действий строительной компании. Эти обстоятельства требуют от покупателей жилья по договору ДДУ грамотной юридической стратегии.

Размер компенсаций за просрочку сдачи дома

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.

Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку

Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.

На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.

Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.

Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.

Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.

Поэтому застройщики в 99% случаев

не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.

Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.

По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.

Но на практике происходит так,

что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.

Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,

не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.

Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.

Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.

Сразу нужно оговориться,

что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.

Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.

Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:

• изменение подсудности спора на более лояльный суд
• дробление права требования неустойки
• уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
• смешанная схема

Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:

• размер подлежащей взысканию неустойки
• действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
• имущественное положение застройщика
• подсудность спора
• судебную практику по данному застройщику
• прочие обстоятельства

Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика:

1. Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.
2. Размер неустойки, как правило, заранее определен законом[2] или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.

Вместе с этим на практике[3] отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов. Инвесторы не обязаны, но вправе предоставлять доказательства своих убытков от незаконных действий застройщиков[4]. При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия уже не роскошь, а необходимость.

Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ). Фактическими основаниями являются:

• неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
• просрочка исполнения этого обязательства;
• иное его ненадлежащее исполнение.

Как утверждают специалисты в области строительного консалтинга[5], такое поведение застройщика чаще всего является следствием:

• ведения строительства без надлежащих разрешений;
• возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для этого;
• нарушения сроков сдачи и подписания акта приема-передачи объекта в эксплуатацию;
• несоответствия здания (сооружения) установленным нормам и проектной документации (техническим регламентам, техническим условиям, обязательным требованиям документов в области стандартизации).

Цена взыскания неустойки по ДДУ в Арбитражном суде:

Похожие записи:

• Условно постоянные и условно переменные издержки предприятия
• Срок эксплуатации спецодежды спец 1 нормы в 2024 году
• Оформить договор купли продажи квартиры