Могу ли я предоставить в безвозмездную субаренду торговую площадь на площади арендуемого мною помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я предоставить в безвозмездную субаренду торговую площадь на площади арендуемого мною помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
Как сдать недвижимость в субаренду
Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.
Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.
«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.
Обязательные требования и права
Соглашение о передаче прав временного пользования на имущество имеет обязательные требования и права сторон. Документ по аналогии с договором аренды включает пункт о возможности передачи помещений в субаренду.
Одним из важных моментов является условие о проведении неотъемлемых изменений.
Если в соглашении допускается осуществление косметического ремонта, субарендатор имеет право на изменения, оговоренные договором.
В стандартном варианте допускаются легкие перемены, без кардинального вмешательства по сносу или перемещению перегородок и прочие. Стоимость ремонта высчитывается из арендных платежей.
Условия субаренды имущества у муниципальных органов
В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.
С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:
- объекты недвижимого имущества, которые принадлежат муниципалитету, включая нежилые помещения, сооружения и участки земли. Кроме того, могут быть арендованы части водоохранной береговой линии водоемов либо земельных участков, обладающих особенным статусом. В отдельных ситуациях, в отношении некоторых видов имущества муниципальных образований обязательным условием их предоставления являются конкурсные торги;
- разнообразное имущество, которое принадлежит муниципальным учреждениям на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, например, автотранспортные средства или производственное оборудование.
Главным образом, сдаются в субаренду имущество, предназначенное для ведения коммерческой деятельности малыми или средними организациями недвижимого имущества, принадлежащие муниципальным образованиям. К примеру, складские помещения, торговые площади в ТРЦ либо земли, выделяемые для ведения фермерского хозяйства.
Расторжение договора субаренды при расторжении договора аренды
Договор субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды, является производным от него. С этим связано и общее правило о том, что срок субаренды ограничен сроком аренды и не может выходить за его пределы.
Соответственно, при досрочном прекращении договора аренды договор субаренды, если иное не предусмотрено соглашением сторон, следует той же судьбе – прекращает свое действие (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Однако у субарендатора при этом остается право на заключение с арендодателем договора аренды напрямую, но только в рамках оставшегося срока договора и на тех же условиях.
По своему желанию стороны договора аренды могут предусмотреть и иной вариант развития событий и разрешить продолжение договора субаренды и после окончания действия договора аренды.
При ничтожности договора аренды договор субаренды автоматически также признается ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК РФ).
***
Договор аренды может содержать условие о праве арендатора сдать имущество в субаренду. По закону субаренда возможна только с согласия арендодателя, которое может быть выражено как в самом договоре (или допсоглашении к нему), так и в виде отдельного документа (письма). Стороны вправе установить любые договоренности относительно права субаренды: разрешить субаренду без ограничений, допустить при соблюдении определенных условий, либо запретить ее полностью. В некоторых случаях запрет на субаренду установлен законом.
Договор аренды на безвозмездной основе образец
Чаще всего это передача квартиры родственниками или друзьями ссудодателя. При этом собственник квартиры не получает ежемесячной платы за проживание в ней ссудополучателей, но возлагает на них обязанности по уходу за помещением и, как правило, по оплате коммунальных платежей. Если предполагается сдача в возмездное пользование жилого помещения физическим лицам, такую сделку правильнее называть не арендой, а наймом. О правах и обязанностях сторон договора найма читайте в статье Права нанимателя и наймодателя жилого помещения.
*** Итак, договор безвозмездной аренды и договор аренды схожи лишь в той части, что предмет договора – это объект недвижимости.
3.2. Ссудодатель не отвечает за недостатки помещения, которые были им, оговорены при заключении договора либо были заранее известны Ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены Ссудополучателем во время осмотра помещения при заключении настоящего договора или при передаче помещения.
3.1. Ссудодатель отвечает за недостатки помещения, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков Ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от Ссудодателя безвозмездного устранения недостатков помещения или возмещения своих расходов на устранение недостатков помещения либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
Кто имеет право передавать нежилые объекты в безвозмездное пользование?
Закон определяет, что правом передачи обладает собственник объекта, а так же управомоченные законом или собственником лица. В статье 690 ГК РФ отдельно оговаривается, что если ссудодателем выступает коммерческая организация, она не имеет права передавать имущество членам этой же организации, в т.ч. ее учредителям или контрольным органам.
При безвозмездной передаче помещения должны учитываться права третьих лиц на эту собственность. Собственник, передающий помещение, должен проинформировать ссудополучателя об ограничениях, которые могут возникнуть при пользовании помещением из-за прав других лиц на эту собственность (третьи лица могут обладать правом залога или другими правами на передаваемое имущество). Невыполнение этого условия может стать причиной расторжения соглашения и возмещения ссудополучателю финансового ущерба.
Налоги и налоговые риски
Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.
Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.
В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.
Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.
При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.
Договор аренды на безвозмездной основе образец
Чаще всего это передача квартиры родственниками или друзьями ссудодателя. При этом собственник квартиры не получает ежемесячной платы за проживание в ней ссудополучателей, но возлагает на них обязанности по уходу за помещением и, как правило, по оплате коммунальных платежей. Если предполагается сдача в возмездное пользование жилого помещения физическим лицам, такую сделку правильнее называть не арендой, а наймом. О правах и обязанностях сторон договора найма читайте в статье Права нанимателя и наймодателя жилого помещения.
*** Итак, договор безвозмездной аренды и договор аренды схожи лишь в той части, что предмет договора – это объект недвижимости.
Договор субаренды нежилого помещения на безвозмездной основе образец
Так, к примеру, договор безвозмездной аренды нежилого помещения не может быть заключен между коммерческой организацией и лицом, являющимся ее руководителем, сотрудником либо учредителем, а также членом органов управления организацией либо контроля за ее деятельностью. Договор может заключаться как на конкретно определенный срок, так и бессрочно.
Договор должен содержать следующие приложения: Копию кадастрового паспорта нежилого помещения, Копию свидетельства государственной регистрации права. Кроме того, при заключении договора безвозмездного использования используются следующие документы: Акт приема-передачи нежилого помещения, Дополнительные соглашения, Протоколы разногласий, Протоколы согласования разногласий. Форма договора безвозмездного пользования помещением регулируется правилами, предусмотренными 9-й главой Гражданского Кодекса РФ.
Возможность безвозмездного пользования
Безвозмездно сдавать можно не только нежилую недвижимость, но и жилые помещения. При их аренде существуют свои нюансы, к примеру, арендатором не может выступать юридическое лицо . Наряду с арендой нежилых помещений, безвозмездная сдача жилого имущества используется для решения конкретных задач.
Например, такой договор может служить основанием для получения прописки . Граждане, желающие зарегистрироваться на определенной территории, нередко прибегают к такому способу. Кроме этого, некоторые ссудодатели, таким образом пытаются скрыть доход от сдачи в аренду жилой площади.
Типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения
Чтобы легче было получить представление о том, как должен выглядеть договор безвозмездной аренды (ссуды), мы приводим примерный образец соглашения.
Его можно взять за основу для подготовки текста собственной сделки. При редактировании добавьте свои пункты или исключите лишнее.
Надеемся что, данный материал помог вам разобраться в особенностях безвозмездной аренды коммерческого объекта недвижимости.
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения — образец его можно найти в этой статье. Он представляет собой соглашение об использовании чужого помещения без оплаты аренды. Соглашаясь на такие отношения, собственник ищет другую выгоду, ведь денежное вознаграждение он не получит.
Договор аренды с правом субаренды нежилого помещения
Значение термина «субаренда» раскрывается в статье 615 ГК РФ. В этой же норме определяются права и ограничения, которые возникают у арендатора при даче арендодателем согласия на субаренду.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор при наличии соответствующего разрешения арендодателя имеет право:
- сдать арендованное имущество в субаренду, то есть заключить арендную сделку, в которой предметом будет являться арендованное им помещение;
- перевести свои права и обязанности по договору на другое лицо — в этом случае речь идет не о субаренде, а об изменении состава сторон сделки;
- внести арендные права в качестве залога.
Договор аренды нежилого помещения с правом субаренды заключается по правилам главы 34 ГК РФ (по тем же, что и сделка без такого права). Договор аренды с правом субаренды квартиры также регулируется данной главой ГК РФ.
Соответственно, существенными условиями таких сделок будут:
- предмет договора (статья 607 ГК РФ);
- условие о цене (статья 654 ГК РФ).
Комплекс прав и обязанностей сторон, пределы ответственности по перечисленным сделкам тоже определяются одними и теми же нормами ГК РФ (подробно они рассмотрены в нашей отдельной статье), за исключением прав арендатора относительно субаренды, на которых мы и акцентируем внимание.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.