Продажа нежилого помещения ИП налогообложение в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа нежилого помещения ИП налогообложение в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Сдача недвижимости в аренду: 6 или 13%?
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).
Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?
Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).
Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:
- такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
- договор аренды заключен им в качестве ИП.
УСН 6 ИП: налогообложение продажи нежилого помещения в 2024 году
В 2024 году для индивидуальных предпринимателей, применяющих Упрощенную систему налогообложения (УСН 6%), вступают в силу новые правила налогообложения при продаже нежилого помещения.
Согласно новым правилам, при продаже нежилого помещения индивидуальный предприниматель обязан уплатить налог на доходы от продажи недвижимого имущества (НДПИ). НДПИ рассчитывается как разница между суммой полученного дохода от продажи нежилого помещения и его первоначальной стоимостью.
Первоначальная стоимость нежилого помещения определяется исходя из его учетной стоимости, установленной на дату приобретения имущества. Если индивидуальный предприниматель приобретал нежилое помещение бесплатно, стоимость такого помещения равна нулю.
НДПИ подлежит уплате путем удержания налогового аванса в момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения. Размер налогового аванса составляет 5% от полученного дохода от продажи помещения. Оставшаяся часть налога (т.е. 1% от полученного дохода) уплачивается в течение 25 дней с момента регистрации права собственности на приобретенное нежилое помещение.
Важно отметить, что в случае продажи нежилого помещения до истечения 5 лет с момента его приобретения, индивидуальный предприниматель обязан уплатить дополнительный налоговый платеж в размере 30% от полученной разницы между суммой дохода от продажи и первоначальной стоимостью помещения.
Уплата налога на доходы от продажи нежилого помещения является обязательной для индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН 6% в 2024 году. Нарушение этого требования влечет за собой штрафы и иные негативные последствия.
Исчисление налогов при переходе права собственности на нежилые помещения
При продаже нежилых помещений и переходе права собственности на них, индивидуальные предприниматели (ИП), применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) 6%, должны учесть особенности исчисления налогов.
Согласно действующему законодательству, при продаже нежилых помещений ИП, платят налог на прибыль 6% от суммы продажи. Однако необходимо принять во внимание, что для ИП, применяющих УСН 6%, этот налог распределяется по декларации как налог на объект недвижимости и налог на прибыль.
Исчисление налога на объект недвижимости осуществляется следующим образом: сумма продажи помещения умножается на 2% и затем умножается на ставку 6% УСН. Это и будет являться налогом на объект недвижимости.
Налог на прибыль исчисляется, как разница между суммой продажи помещения и расходами, связанными с его приобретением, улучшением или ремонтом. Учет расходов осуществляется на основании документов, подтверждающих факт их понесения. Остальная сумма после исчисления налога на объект недвижимости будет являться налогом на прибыль.
Если при продаже помещения была использована пошлина на ввоз имущества или акцизный налог на товары, эти суммы могут быть учтены в расчете налога на прибыль.
В случае если ИП решит получить вычет НДС при приобретении недвижимости, налог на объект недвижимости и налог на прибыль указываются в декларации отдельно.
Таким образом, при переходе права собственности на нежилые помещения, ИП, применяющие УСН 6%, должны учесть благоприятные условия налогообложения и особенности расчета налогов на объект недвижимости и налогов на прибыль.
Способы сокращения налоговых платежей
Для уменьшения суммы налогов, которые необходимо уплатить за коммерческое имущество, можно использовать определенные методы.
Один из способов – уменьшение базы налогообложения путем записи расходов на ремонт и обслуживание имущества. Новый закон об уплате налогов допускает списание расходов на обслуживание и ремонт коммерческой недвижимости в качестве расходов для налогооблагаемой базы.
Другим способом является использование налоговых льгот и субсидий. Они могут быть доступны для определенных типов имущества или в определенных местах, где правительство проводит специальные программы для стимулирования бизнеса.
- Инвестирование в недвижимость, которая может быть освобождена от налогообложения в определенной географической зоне или на определенный период времени.
- Использование общественных инфраструктурных проектов, финансируемых правительством, с целью снижения налоговых платежей.
Однако, важно помнить, что использование этих методов должно соответствовать требованиям закона и не приводить к нарушению налоговых правил.
Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?
Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.
Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?
Мария Чибирева
эксперт по налогам
Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.
Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.
Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности
- Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.
- Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы».
- Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.
Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.
В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
- В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
- Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
- В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.
- Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.
Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.
При этом, даже если в договоре об отчуждении недвижимости продавец указан в качестве физического лица без указания на статус предпринимателя, то в соответствии с правовым подходом Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П и Определении от 11.05.
2012 № 833-О гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.
Налогообложение предприятий и организаций
Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.
Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.
Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.
Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД).
«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.
Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль, в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:
- 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
- 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.
При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).
Если в ближайшее время вы планируете проведение сделки купли-продажи нежилой недвижимости, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:
- Правила составления ДКП, нюансы заключения договора юридическим лицом, а также как правильно составить соглашение при сделке с нежилым объектом и ЗУ?
- Какие документы понадобятся и как правильно провести оценку недвижимости?
- Как купить нежилой объект у застройщика?
- Правила оформления сделки между физическими лицами.
При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.
Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.
Справка! Штраф составляет 20% от неуплаченной суммы обязательного платежа. Если деяние совершено умышленно, то штраф увеличивается до 40%.
Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке.
Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.
Исчисление налогов при переходе права собственности на нежилые помещения
При продаже нежилых помещений и переходе права собственности на них, индивидуальные предприниматели (ИП), применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) 6%, должны учесть особенности исчисления налогов.
Согласно действующему законодательству, при продаже нежилых помещений ИП, платят налог на прибыль 6% от суммы продажи. Однако необходимо принять во внимание, что для ИП, применяющих УСН 6%, этот налог распределяется по декларации как налог на объект недвижимости и налог на прибыль.
Исчисление налога на объект недвижимости осуществляется следующим образом: сумма продажи помещения умножается на 2% и затем умножается на ставку 6% УСН. Это и будет являться налогом на объект недвижимости.
Налог на прибыль исчисляется, как разница между суммой продажи помещения и расходами, связанными с его приобретением, улучшением или ремонтом. Учет расходов осуществляется на основании документов, подтверждающих факт их понесения. Остальная сумма после исчисления налога на объект недвижимости будет являться налогом на прибыль.
Если при продаже помещения была использована пошлина на ввоз имущества или акцизный налог на товары, эти суммы могут быть учтены в расчете налога на прибыль.
В случае если ИП решит получить вычет НДС при приобретении недвижимости, налог на объект недвижимости и налог на прибыль указываются в декларации отдельно.
Таким образом, при переходе права собственности на нежилые помещения, ИП, применяющие УСН 6%, должны учесть благоприятные условия налогообложения и особенности расчета налогов на объект недвижимости и налогов на прибыль.
С 2024 года ИП смогут свободно продавать свое имущество
С 2024 года индивидуальные предприниматели (ИП) в России получат право на свободную продажу своей недвижимости без каких-либо ограничений. Это значительный шаг вперед в оказании поддержки ИП и создании благоприятного бизнес-климата в стране.
Ранее ИП были ограничены в своих правах на продажу недвижимости. Они могли продавать свои объекты только в случае прекращения предпринимательской деятельности или перехода на другой вид предпринимательства. Это ограничение создавало определенные неудобства и ограничивало ИП в возможности эффективной реализации своего имущества.
Новое решение позволит ИП легко и быстро распродать свое имущество в случае необходимости. Они смогут освободить средства и переориентировать свой бизнес на другую сферу деятельности или инвестировать в новые проекты. Это будет стимулировать развитие предпринимательства и способствовать улучшению экономической ситуации в стране.
Для обеспечения прозрачности и безопасности сделок по продаже имущества ИП, будет введена обязательная регистрация таких сделок. Информация о продаже будет внесена в специальный реестр, что поможет избежать мошенничества и споров между продавцами и покупателями.
Такое изменение в законодательстве станет важным шагом к созданию благоприятного делового климата в России. Оно даст ИП больше возможностей и свободы в ведении своего бизнеса, способствуя росту экономики и привлечению инвестиций.
Ранее продажа недвижимости для ИП была ограничена
До 2024 года ИП сталкивались с ограничениями при продаже своей недвижимости. Эти ограничения включали в себя различные ограничения по времени, размеру и цели продажи. Теперь же с введением нового закона, ИП получили возможность свободно продавать свою недвижимость без ограничений.
Это стало возможным благодаря изменениям в законодательстве, которые предоставили ИП равные права с физическими лицами в отношении свободной продажи недвижимости. Теперь ИП могут свободно выбирать время и цель продажи своей недвижимости, а также не ограничивать ее размером.
Ранее ограничения по продаже недвижимости для ИП были обусловлены прежними требованиями, направленными на обеспечение стабильности и устойчивости сферы предпринимательства. Однако, с развитием и модернизацией законодательства, эти ограничения стали все менее обоснованными и препятствовали свободному функционированию деятельности ИП.
Снятие ограничений с продажи недвижимости для ИП позволит им гибче планировать свою предпринимательскую деятельность, улучшать функционирование своего бизнеса и эффективнее использовать свои активы.
Важно отметить, что несмотря на отмену ограничений, продажа недвижимости для ИП все равно подлежит определенным правовым и налоговым ограничениям, которые регулируются соответствующими законами и правилами.
Налоговые ставки при продаже нежилого помещения ИП
При продаже нежилых помещений индивидуальным предпринимателем (ИП) в 2024 году налоговые ставки будут подлежать определенным изменениям. В соответствии с действующим законодательством, при продаже нежилых помещений налог на прибыль организации взимается с дохода от реализации такого имущества. Однако, в будущем изменения в налогообложении могут повлиять на размер налоговых ставок.
Существует несколько факторов, которые могут влиять на размер налоговых ставок при продаже нежилого помещения ИП. Одним из таких факторов является срок владения имуществом. Если ИП владеет нежилым помещением более 5 лет, то при его продаже налоговые ставки могут быть снижены или установлены на уровне нуля. Это означает, что ИП может получить налоговые льготы или освобождение от уплаты налога на прибыль.
Кроме того, налоговые ставки также зависят от стоимости продаваемого нежилого помещения. При проведении сделки по продаже недвижимости менее 3 лет ИП может быть обязан уплатить налог на прибыль по ставке 35%. Однако, если стоимость продаваемого инвестиционного объекта превышает определенную сумму, то налоговые ставки могут быть увеличены до 45%, что повлечет за собой увеличение налоговых платежей.
Исключения и льготы при налогообложении продажи нежилого помещения ИП
Индивидуальные предприниматели, решившие продать нежилое помещение, могут рассчитывать на определенные исключения и льготы при налогообложении данной сделки. Эти меры направлены на снижение налоговой нагрузки и стимулирование предпринимательской активности.
Во-первых, согласно действующему законодательству, налог на прибыль не облагается при продаже нежилого помещения, если с момента его приобретения прошло более пяти лет. Таким образом, предприниматель получает возможность отложить уплату налога и рационально планировать свои финансовые потоки.
Во-вторых, индивидуальные предприниматели также могут воспользоваться упрощенной системой налогообложения при продаже нежилого помещения. В этом случае, вместо подоходного налога, он уплачивает единый налог на вмененный доход. Данная система позволяет снизить налоговую нагрузку и упростить учет и отчетность.
Также следует отметить, что при продаже нежилого помещения, индивидуальные предприниматели могут применить налоговые вычеты и амортизационные отчисления, что также способствует снижению налоговой базы и улучшению финансового положения предпринимателя.
Как осуществляется продажа имущества после закрытия ИП
- УСН, или упрощенная система налогообложения . Налог будет рассчитываться в зависимости от того, имеются ли расходы на приобретение продаваемого объекта. А также в зависимости от того, какой вариант УСН выбрал – «расходы» или «доходы минус расходы». Ставка также может различаться в зависимости от региона регистрации;
- ЕНВД . Если ИП использует вмененную систему налогообложения, он также должен учесть ряд факторов и особенностей. Продажа какого-либо объекта будет расцениваться как дополнительная прибыль. Налог с такой реализации будет рассчитываться в зависимости от того, какой системой налогообложения является основная;
- ОСН . Общая система, при которой принцип расчета остается таким же, как и при УСН, однако, меняются ставки. Наименее выгодный вариант, но при некоторых видах деятельности можно использовать только его.
На практике чаще всего ФНС расценивает налогообложение исходя из того, что объект использовался в предпринимательской деятельности. Даже в случаях, когда покупка была совершена до регистрации в качестве ИП, контролер оценивает реальное применение объекта.
Основная трудность у предпринимателей возникает по поводу отнесения объекта к коммерческой деятельности. Главный критерий – это систематическое извлечение прибыли с помощью использования объекта. Однако данное понятие очень расплывчато.
Лицо вправе в любой момент реализовать имущество, которое ему принадлежит. Не важно, как оно использовалось – в личных целях или в предпринимательской деятельности.